マンションよりも古い団地が魅力的

いつもながら、久々の更新です。今回は引っ越しのネタとして、賃貸物件の話をしようと思います。テーマは賃貸物件として団地を借りるという選択肢です。

管理人、この度引っ越しを検討しています。その際に採用したのが団地の一室を借りるという選択肢です。これまで数年、マンションを借り続けていましたが、次回の新居はあえて築40年の団地を選びました。

日当たり良し、緑多し、公園あり。子育て世代にとって最高の環境で、古いのさえ我慢すれば最高の住環境です。ついでに駐車場も安く済みますね。今回は、団地の魅力について語りたいと思います。

1. 団地住まいのメリット
2. 団地住まいのデメリット
3. 耐震性はマンションより強い
4. マイナス金利で団地購入を考える

団地住まいのメリット

団地と言えば、高度成長期時代に作られた歴史の遺物。かつて、管理人もそんなことを考えておりました。昭和の時代から数えて築30年、40年なんてザラにあり、新居としてどうなの？という先入観が出そうな物件です。

ただ、この団地という建物。高度成長期に作られただけあって、古いのさえ我慢すれば非常に魅力的な住まいになるんです。ざっと、メリットを挙げていきましょう。

家賃が安い

ともかくはじめはこれですね。古いだけあって、優良物件が格安で転がっています。管理人の探した中では、首都圏の駅近徒歩10分圏内でも家賃月10万円から。ともかく古いという理由で敬遠されがちですが、コストパフォーマンスが非常に良い物件が出回っています。

専有面積が広い

高度成長期に作られただけあって、物件によっては非常に贅沢な作りになっています。管理人の今度借りる部屋は、なんと専有面積79m2。こんな物件は、マンションだと分譲住宅しかありません。仮にマンションを購入するとしたら、5000万円はくだらない物件になるでしょう。

リノベーション物件が魅力的

団地全般として、築年数がどこも古い傾向があります。その時代の経過に合わせて、ほぼどこの物件もリノベーションを施してありますね。全部屋和室なんて過去の話。今や大抵の賃貸物件はフローリング仕立てになっています。

中には広々10畳のリビングもあったりして、オーナーがリノベーションに力を入れた物件ほど魅力的です。そうでないと、立地によっては借り手が見つかりませんからね。下手な新築よりも豪華な内装が魅力的です。

芝生と公園がある

子育て世代にとって魅力てきなのがこちら。団地って必ず芝生と公園が付いているんですよ。建蔽率で言うと60％が建物。のこりの40％の敷地が全部芝生になっていたりします。

当然、道路も区画整備されています。建物の横を車がビュンビュン通るようなことがありません。小さな子供を育てる世代にとっては安心して歩かせることができる環境がありますね。

駐車場が安い

どこの団地も、基本的に敷地内に駐車場を持っています。往々にして、これが安い。今度借りる団地の駐車場なんて、月7000円ですよ。近隣の民間駐車場だと月20000円は取る地域です。都会住まいで自動車を持つなら、断然安い。

団地住まいのデメリット

これだけの魅力がありながらも団地が敬遠される理由もちらほら。少しだけ、団地のデメリットも挙げていきましょう。

風呂場が狭い

古い建物の宿命として、昭和時代の価値観に合わせて作られたというデメリットがあります。そのデメリットの一つが風呂。どこの物件も、さすがに風呂場まではリノベーションせずに狭いままとなっています。今時のファミリー向けマンションと比較すると、どうしても劣るのが風呂場の快適性ですね。

設備が古い

同じくリノベーションでいじることができない設備は古いままになっていることが多くあります。具体的には、窓のサッシや電気配線のコンセントの位置、あとはLANケーブルのモジュラー等でしょうか。ここら辺も今時のマンションに比べると劣る物件が多いです。

管理組合のイベントが面倒

まだ未体験ですが、どうやら管理組合の催しに駆り出されることがあるようです。草むしりや掃除、時期によっては祭りの手伝い等々ですね。管理人は子供時代は団地住まいだったので苦にはしませんが、マンション育ちの今時世代には違和感があるかも知れません。

エレベーターがない

団地の宿命として、絶対にエレベーターがないという制約があります。エレベーターの設置義務は6階建てから。しかし、どこの団地も5階建てがスタンダードです。

これを嫌ってか、団地の4階・5階は人気がありません。逆に一番人気が2階ですね。防犯上の理由で1階も人気がないからです。

耐震性はマンションより強い

古い建物に住むにあたって、おそらく一番の懸念事項となるのがこちら。建物の耐震性です。古い建物って今の耐震基準に適合していません。建築基準法の耐震基準が改正されたのが昭和56年。つまり築35年以上の建物は、違法ではないが耐震基準に適合していない（既存不適格）扱いになっています。

ただ、いまどきのマンションに比べて高度成長期の団地が脆いのかというと、管理人はそうは思いません。こう見えて管理人、建築分野ではありませんが、構造解析のスペシャリストです。団地の構造から考えて、実はマンションより強いんじゃね？というのが個人的な見解です。

今時のマンションの多くは、梁と柱で支えるラーメン構造を採用しています。このメリットには壁を薄くできることがあるのですが、曲げに弱いという難点があるのですね。確かに建築基準法改正以降は強度計算してそれなりの耐震性を確保しているんでしょう。しかし、設計の前提が崩れるような壊れ方（例えば柱が曲がってコンクリートが飛び出るなど）をすると崩壊します。

そもそも建物の耐震性って「壊れない」じゃなくて「壊れるまでに逃げられる」という基準で作られていますからね。東北沖地震や今回の熊本地震を見ての通り、耐震基準を満たした新築のマンションであっても、場合によっては壊れます。

一方で、全然壊れなかったのが団地。東北沖地震でも熊本地震でも、被害があまり出なかったことは調べてみると分かります。これは作り方の違いが起因しているのでしょう。団地の多くは壁式構造といって、コンクリートの壁で揺れを支える構造なんですね。これはコンクリートが全壊しない限り倒壊しません。

そもそも、高度経済成長期に作られた建物は贅沢です。多分に過剰品質になっているんじゃないでしょうか。ギリギリのコストで作られた今時のマンションよりも余裕を持って作られた昔の団地の方が強い。これが管理人の見解です。

マイナス金利で団地購入を考える

そんな団地の魅力に取り付かれた管理人。実は今回は借りる側ですが、頭金ができたら一室買ってしまおうかとも考えています。

中古マンションを買うとしても3000万円は必要でしょう。ところが団地で築40年だと、リノベーション含めて1500万円で買えます。半額で好き勝手な間取りを作れると考えれば、購入もありかなと考え始めました。

頭金300万円として、残り1200万円。これ、10年ローンで返せるんじゃね？という試算をしてみたり。ついでに立て替えてマンションになったりすれば、一気に資産価値があがります。ビバ団地バブル。実際にあり得る話らしいですよ。

そんな訳で、頭金を作る計画を遂行中。日々、節約に邁進していきたいと思います。はい。

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記事：マンションよりも古い団地が魅力的

コメント 2

こんにちは。

マンション購入は敷居が高いなぁって思っていたのですが、団地っていう手もあるんですね。
参考になります。
広さや庭があるなど、ちょっといいかもです。
勉強になります！
by pre_taro (2016-10-23 19:14) 

pre taroさん

読んで頂き、ありがとうございます。

現在では実際、団地に住み始めています。やっぱり広さはありますね。管理人の書斎ができました。
逆に盲点だったのが湿気。特に風呂場は換気扇がないので小まめなカビ取りがマストです。リノベーションするなら、湿気対策が必須事項になりますね。
by quattroguts (2016-10-28 00:38)